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          3. 樓市上演“變奏曲” 房地產市場博弈白熱化

            来源:     添加时间:2020-06-21

            (原標題:2016樓市上演“變奏曲” 房地產市場博弈“白熱化”)

            各地政策從“去庫存”到限購、樓市量價齊升到交易量“腰斬”,高價地此起彼伏帶來青草國產超碰人人添人人堿“解套”之憂、去庫存結構性矛盾凸顯……構成今年房地產市場全景圖。樓市“盛宴”也讓住宅金融屬性愈發凸顯。面對經濟“脫實向虛”,中央首提抑制資產泡沫,多地調控不斷升級,市場博弈進入“白熱化”。

            過快上漲觸發調控“層層加碼”,一城一策告別“一刀切”

            有數據記錄以來,2015年房地產開發投資降到最低點。今年伊始,全國樓市在“新政策”下逐步回暖,京滬深三大城市率先領漲,深圳成為“領頭羊”,新房均價邁入5萬元。

            面對房價過快上漲,滬深3月25日發佈限購政策。其後,北京重啟9070政策。京滬深開啟年內首輪調控。滬深房地產調控新政出臺“滿月”後,兩地樓市交易量現50%左右回落。

            一線城市限購從嚴,環一線周邊城市房價開始“接力”。南京、廈門、合肥、蘇州等輪流引領樓市上漲,環比漲幅超過5%。

            8月全國房價呈同比普漲態勢,納入國傢統計局范疇的70個城市中,上漲數量超過八成。一線城市漲幅連續三個月收窄後也開始擴大,熱點二線城市取代一線城市引領房價上漲。

            隨後,熱點二線城市開啟今年第二輪調控。不過,這輪調控對房價影響有限。

            樓市量價齊升,有需求相對旺盛等因素,但離不開金融杠桿推波助瀾。央行數據顯示,7月新增人民幣貸款規模4636億元,居民中長期貸款新增4773億元,成新增貸款唯一主力。

            對樓市“抽水機”帶來的經濟“脫實向虛”,中央首次提出要抑制資產泡沫。北京9月30日率先開啟新一輪樓市調控新政策,20餘個城市跟進,並掀起對捂盤惜售、虛假宣傳的整治旋風。

            與幾年前“一刀切”不同,因城施策、一城一策成為新一輪調控顯著特征。10月,無論環比還是同比,房價上漲城市數量開始減少,成交面積和成交金額增速雙雙回落。對部分環比增幅依然領先的城市,食品調控一再加碼。

            “高食品價地”從一線向二線城市蔓延,“限高”政策花樣翻新

            今年3月開始,隨樓市回暖,高溢價、高總價、高單價的“三高”地塊從一線城市向二線城市蔓延,土地拍賣持續“高燒”,5月、6月、7月均超過30宗。

            中原地產數據顯示,8月全國單宗土地超過10億元的地塊65宗,其中溢價率超過100%的高價地46宗,9月溢價率超過100%的地塊50宗。

            財政部數據顯示,今年前10個月,國有土地使用權出讓收入2.65萬億元人民幣,同比增長15.2%,去年同期降幅超過25%。國土資源部門數據顯示,今年前三季度土地出讓面積同比下降4.8%。凸顯地價漲幅之快。

            各熱點城市開始提高土拍門檻。合肥7月1日實施新政策明確,參與競拍房企需繳納出讓地塊底價50%保證金,出讓金總額20億元以下的,須在土地出讓合同簽訂1個月內一次付清;出讓金總額20億元以上的,繳納時間不超過6個月。

            南京明確競拍達最高限價後改為“搖號”決出最終買傢。北京試點達最高限價後,改為競拍“自持面積食品”。

            廣州采取“限地價食品+競配建”出讓方式,得到不少城市認可。由於設置最高限價,開發商在土拍下半場紛紛轉入“競配建”,一宗地塊一半面積無償用於建設保障房成為常態。如保利地產11月底在廣州南沙連續拍下兩幅土地,競配的人才公寓面積占總面積超48%。

            歷經多年城市化進程,一些城市可供出讓的土地日漸減少。為改變開發商對土地緊缺的預期,北京&ldq安全uo;9·30&rd食品quo;政策出臺後,22個熱點城市明確表態,接下來將加大土地供應,嚴防“高價地”產生。

            結構性矛盾凸顯,“隱形庫存”需高度警惕

            今年2月末,商品房待售面積73931萬平方米,比去年年末增加2077萬平方米,同比增長15.7%,其中住宅庫存“貢獻”超過三分之二。今年以來,中央和地方頻頻發力,放寬信貸、降低稅費、貨幣化補貼成各地去庫存發力點。截至10月末,商品房待售面積69522萬平方米,同比增長1.3%,環比連續8個月衛生下降。其中,住宅待售面積現負增長態勢。9月住宅待售面積更創下減少1177萬平方米的紀錄。

            普漲格局下,一二食品線城市庫存急劇下降,深圳、廣州等存銷比降至7個月以下。庫存“重災區”的三四線城市因土地供應過剩、產業基礎薄弱等,去庫存壓力有增無減。

            由於實體商業不景氣、地方政府超前規劃等,占總庫存近三成的辦公樓及商業營業用房不容樂觀。梳理國傢統計局公佈的數據發現,前10個月,商業營業用房待售面積除9月減少瞭45萬平方米,其餘月份均有增長。辦公樓待售面積也呈“減少增多”。

            此外,“隱形庫存”更令人擔憂。今年開始,房屋施工面積一直呈增長之勢。截至10月底,全國房地產市場施工面積達730981萬平方米。即使減去前10月已銷售的120338萬平方米,未來將有61億平方米房屋等待消化。

            (來源:新華網)

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