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          深圳新政:農地入市可建安居房和養老房

          来源:     添加时间:2020-06-21

          5月6日,近些年來一直飽受“無地之苦”的深圳市聯袂出臺兩項土地新政,將原農村集體經濟組織擁有的工業用地“入市”渠道由現行的工業用地,拓寬到安居型商品房、機構養老設施建設安全等民生領域。另據相關部門人士透露,深圳“農地”未來“入市”食品成為醫院、學校用地,亦已在籌劃之中。

          在此之前的2012年5月,深圳成為全國土地管理制度改革綜合試點城市。6個月後,深圳宣佈放開“農地入市”。2013年12月,首宗“農地”入市在該市寶安區完成交易。以此為始點,深圳即起籌劃農地入市進入民生建設領域。

          而上述兩項頗具改革性的新政能否有效建立自十八屆三中全會召開以來國傢力推的農村集體土地入市利益分享機制,並破解深圳多年來的用地不足難題,答案仍有待揭曉。

          農地入市多途

          據5月6日公佈的最新一期深圳市人民政府公報顯示,深圳此次土地新政由該市規劃和國土資源委員會(下稱“深圳市規土委”)出臺,共包含《深圳市養老服務設施用地供應暫行辦法》(以下稱“《暫行辦法》”)、《關於促進安居型商品房用地供應暫行規定》(以下稱“《暫行規定》”)兩份文件。

          《財經》記者獲悉,在此之前,這兩份文件曾於2014年8月初開始以《深圳市機構養老設施用地供應暫行辦法》及《關於促進安居型商品房用地供衛生應的另類視頻暫行規定》為名征求意見。其中前者提出的鼓勵養老用地供應來源多樣化,政府儲備土地、農地、城市更新移轉土地等均可入市舉辦養老機構等說法,曾經引發相關各方的廣泛討論與猜想。

          近年來,捉襟見肘的土地資源已成為制約深圳城市規劃發展的瓶頸。從2012年開始,深圳建設用地中的存量土地首次開始超過新增建設用地。據深圳市規土委介紹,2011年至2020年,深圳實際可用的新增建設用地僅42平方公裡,且多為零星、分散地塊,面臨無新增用地可供的困境。

          與此同時,深圳卻依然存在大量民間所謂“農地”。實際上,經過1992年特區內統征、2004年原特區外城市化轉為國有地之後,深圳市域范圍內已不存在嚴格法律意義上的“農地”,而是原農村集體經濟組織繼受單位實際占用的土地。但問題在於,大量土地並未完成相應的補償返還手續,因此實質上依然屬於村集體及股份公司所有。

          隨著城市化過程中土地價值不斷提升,政府越來越難以支付這筆數額巨大的補償,因此這部分土地一直處於“政府拿不回食品、食品集體用不瞭、市場用不好&rdq食品uo;的尷尬局面,無法盤活入市。在深圳1900多平方公裡的土地上,類似土地面積約有300平方公裡。本次兩項新政聯袂出臺,即是對這一困境嘗試進行求解。

          在農地入市的范圍方面,根據《暫行辦法》規定,未來深圳的養老服務設施用地,將采取以下多種方式提供:(一)市、區財政全額投資的養老服務設施用地,由市民政部門申請,報市政府批準後,可以采取協議免地價方式出讓土地使用權,土地使用權受讓人為市、區政府,實際使用單位為市、區民政部門;(二)產權歸政府、引入社會資本舉辦的養老服務設施用地,由市民政部門申請,報市政府批準後,可以采取協議免地價方式出讓土地使用權,土地使用權受讓人為市、區政府,實際使用單位為市、區民政部門,由市、區民政部門通過公開方式引進社會資本經營;(三)社會資本舉辦的養老服務設施用地,面向所有企業事業單位、社會組織或者個人,采取招拍掛方式公開出讓土地使用權。據相關人士解析,這意味著:除非是純粹由社會資本舉辦的養老院,大部分養老服務社會設施將采用協議免地安全價方式獲得土衛生地。

          對於養老設施的實際用地來源,《暫行辦法》提出瞭多項措食品施:其一為“鼓勵原農村集體經濟組織繼受單位自行舉辦養老服務設施。原農村集體經濟組織繼受單位應與市規劃國土部門簽訂土地使用權出讓合同或補充協議,免繳地價,土地使用權期限重新計算。”;除此之外,《暫行辦法》還提出瞭“回購”的辦法,即已建住房項目經相關部門同意後,可整體用於舉辦養老服務設施。此類項目可由市、區民政部門回購用於舉辦養老服務設施,也可采取公開競投方式由社會資本持有並經營;不僅如此,依照《暫行辦法》,其他合法建築滿足環境保護、衛生防疫、消防安全、養老設施建築設計等規范要求的,亦可以用於舉辦養老服務設施。

          而對於相關各方高度關註的農地進入城市建設性用地方面,《暫行規定》也正式明確瞭以下幾條途徑:其一,在本規定實施前企業通過協議方式取得且尚未開發建設的工業用地、原自用住宅用地,在符合城市規劃的前提下,可以申請建設安居型商品房。建設單位應向市住房保障部門提出申請,經市住房保障部門征得市規劃國土主管部門同意後,由市住房保障部門決定是否納入本市保障性住房計劃;其二,此類用地不符合城市規劃的,建設單位應先向市規劃國土主管部門提交規劃調整方案,經市規劃國土主管部門研究認為具備可行性的,再向市住房保障部門提出申請,市住房保障部門決定納入本市保障性住房計劃的,市規劃國土主管部食品門按法定程序進行規劃調整;其三, 本規定實施前協議出讓且尚未開發建設衛生的居住用地、商住混合用地符合城市規劃用途的,可以申請增加居住建築面積用於安居型商品房建設;其四, 尚未完善征(轉)地補償手續且符合城市規劃的用地,亦可采取多重形式建設安居型商品房。

          不僅如此,上述文件還提出:已出讓的公交場站、配電站、消防站等交通設施、公用設施用地,在確保滿足規劃功能的前提下,亦可以申請附建安居型商品房或公共租賃住房。 安全

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